Home Contatti e struttura Servizi Liste di documenti Preventivi

PER I PRIVATI

COMPRAVENDITA

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l'accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un'altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.

La compravendita va distinta, tra l'altro, dalla permuta e dalla divisione.

Con la permuta, infatti, si ha il reciproco trasferimento di determinati immobili da un proprietario all'altro: si verifica, in sostanza, uno scambio tra un immobile con un altro, scambio che può tuttavia essere accompagnato anche dalla dazione di una somma di denaro a titolo di conguaglio, allorquando vi sia diversità di valori tra gli immobili permutati.

Con la divisione, invece, più soggetti comproprietari di più immobili decidono di assegnarsi in proprietà esclusiva i singoli beni, sciogliendo così la comunione tra essi esistente: non si verifica, quindi alcun passaggio di proprietà, ma si assiste soltanto alla concentrazione della propria titolarità su uno specifico immobile (o su una determinata parte di esso). Al pari della permuta, anche nella divisione vi possono essere dei conguagli a carico di alcuni condividenti ed a favore di altri, allo scopo di compensare eventuali disuguaglianze di valori tra i beni assegnati.

Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell'estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l'accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede altresì l'osservanza di specifiche regole, la verifica di determinati requisiti e l'adempimento di certe formalità.

Proprio per questi motivi e soprattutto al fine di tutelare l'elevato valore degli interessi coinvolti, il compito di curare le compravendite immobiliari è stato affidato al Notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale potrà anche suggerire soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso concreto.


MUTUO

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una Banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Il mutuo è generalmente arricchito di svariate clausole, non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento), etc..

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il Notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Non costituisce una specie particolare, il c.d. mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal Notaio è solo il mutuatario, al fine di accettare le condizioni già proposte dalla Banca.


DONAZIONE

La donazione è il solo strumento giuridico di trasmissione a titolo gratuito di beni da parte di un soggetto vivente e si distingue dal testamento che produce effetti solo alla morte del suo autore.

Lo spirito della donazione è il desiderio o l'opportunità di dare qualcosa alle persone a noi legate da affetti o da amicizia. Aiutare i propri figli, anticipare la propria successione, fare un dono ad un amico, ricompensare colui che ti ha reso un servizio, partecipare alla realizzazione di un obiettivo di beneficenza, etc.. Chi desidera tutto questo può farlo attraverso le donazioni.

L'importanza di tale contratto e le conseguenze che ne derivano esigono che questo si debba realizzare rispettando forme particolari.

La donazione è, a tutti gli effetti, un atto importante, in quanto comporta il depauperamento del patrimonio di colui che dona (donante) ed il conseguente arricchimento di colui che riceve (donatario o beneficiario). E' pertanto necessario conoscere preliminarmente tutti gli aspetti e le conseguenze, tanto civili che fiscali, di tale atto.

L'opportunità di una donazione deve analizzarsi caso per caso, tenendo conto di molteplici aspetti che il nostro Studio potrà aiutarvi a valutare, come ad esempio: il patrimonio del donante, la situazione familiare del medesimo, le implicazioni sulla futura successione dello stesso, glia spetti fiscali ed eventuali vantaggi di un simile atto. Spesso, la scelta per la donazione, rispetto ad un atto a titolo oneroso (cioè con corrispettivo), si farà nell'ambito di un programma successorio globale e tenendo presente i rapporti che intercorrono tra successione a causa di morte e donazione.


SUCCESSIONE EREDITARIA

Attraverso le regole del diritto successorio viene assicurato il passaggio del patrimonio e la continuazione di tutti i rapporti giuridici attivi e passivi dal defunto ai suoi eredi. In questa prospettiva una consapevole visione di come effettuare la trasmissione dei propri beni, soprattutto quando questi consistano in attività complesse e/o legate all'impresa, rispettando ove possibile le naturali inclinazioni dei futuri eredi, può evitare incomprensioni e liti tra di essi, agevolando questo necessario passaggio di consegne tra due generazioni. Pertanto è opportuno avere informazioni precise sugli effetti della successione ereditaria: il nostro Studio offre non solo una consulenza preventiva a chi vuole che la propria successione segua determinate regole, ma anche una consulenza successiva per risolvere i problemi che si presentano ai congiunti a seguito del decesso.

Lo studio offre inoltre una consulenza gratuita sulle prime operazioni da effettuare quando avviene un decesso e, quanto ai profili patrimoniali, sulle regole di devoluzione della successione (le regole, in altri termini, in base alle quali sono individuati gli eredi), con particolare riferimento alla successione legittima (regolata solo dalla legge), e/o alla successione testamentaria (regolata dalla volontà di chi ha lasciato un testamento); si potrà verificare - nel caso concreto - se vi siano dei soggetti (detti legittimari) ai quali la legge riserva in ogni caso una parte dell'eredità, anche in contrasto con la volontà espressa nel testamento.

I soggetti coinvolti nella successione dovranno, poi, decidere se procedere alla accettazione o rinunzia all'eredità, ovvero avere informazioni sulla disciplina applicabile in caso di legato: l'attribuzione, in altre parole, di un bene determinato.

Non bisogna dimenticare i profili fiscali della successione ereditaria: anche sotto quest'aspetto, il nostro Studio può fornire la consulenza necessaria per affrontare questo tipo di problema.

Il Notaio ha poi una specifica competenza per consigliare il miglior modo per redigere un testamento, anche al fine di evitare l'invalidità dello stesso, nonchè consigliare gli strumenti che la legge offre per regolare la successione ereditaria.

A seguito del decesso, il Notaio provvederà infine alla pubblicazione dei testamenti olografi lasciati dal defunto, alla registrazione del testamento pubblico e, in ogni caso, informerà gli eredi sull'operatività concreta delle regole ereditarie applicabili al caso specifico.


RAPPORTI PATRIMONIALI TRA CONIUGI

Per regolare i rapporti patrimoniali tra i coniugi il nostro ordinamento prevede un regime applicabile a tutte le famiglie nel caso in cui i coniugi non esprimano alcuna volontà specifica; la legge permette peraltro ai coniugi di scegliere un regime diverso sia al momento del matrimonio che successivamente.

Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di diversa convenzione, è costituito dalla comunione legale.

I coniugi possono stipulare apposita convenzione matrimoniale per scegliere un regime diverso, come ad esempio la separazione dei beni ovvero la comunione convenzionale.

Altre regole particolari sono previste per il fondo patrimoniale, con il quale ciascuno o ambedue i coniugi (ma anche un terzo) possono destinare alcuni beni a far fronte ai bisogni della famiglia.

Il Notaio vi potrà consigliare ed informare specificamente sui vantaggi e gli svantaggi di ciascuna scelta dei coniugi.



PER LE IMPRESE

LA VITA DELLA SOCIETA'

Una società ha un'esistenza propria, indipendente da quella dei suoi soci: essa potrà continuare ad esistere anche se i soci muoiano oppure essa potrà essere sciolta e messa in liquidazione anche se i suoi soci sopravvivano.


LA SOGGETTIVITA' GIURIDICA

Tutte le società hanno una soggettività giuridica, in quanto hanno un patrimonio distinto da quello dei soci, hanno un proprio nome e una propria sede e, pertanto, sono dei soggetti di diritto distinti dalle persone dei soci che le compongono.

In alcuni tipi di società (società di persone) non vi è però completa autonomia tra il patrimonio della società e quello dei singoli soci che, in diverse misure, rispondono dei debiti della società.

Altri tipi di società (società di capitali e società cooperative) hanno, invece, il riconoscimento, da parte dell'ordinamento giuridico, della cosiddetta personalità giuridica, in quanto il loro patrimonio è perfettamente autonomo rispetto a quello dei soci e, pertanto, per i debiti della società non rispondono mai i soci con i loro beni, salvi determinati casi previsti dalla legge.

In sintesi, attraverso il riconoscimento della personalità giuridica, il patrimonio sociale è reso autonomo rispetto a quello dei soci e quello dei soci è reso autonomo rispetto a quello della società.

La personalità giuridica propria delle suddette società non è attribuita automaticamente: è necessaria, a tal fine, l'iscrizione dell'atto costitutivo presso il Registro delle Imprese.


LA MESSA IN COMUNE DI BENI E DI FONDI

Per l'esercizio di un'attività economica sono spesso necessari grossi investimenti che potrebbero superare le disponibilità finanziarie di una sola persona. L'esercizio dell'attività economica in forma societaria permette a più persone di investire e di lavorare insieme: così ciascuno potrà godere dei benefici dell'attività svolta proporzionalmente alla parte degli investimenti effettuati e del lavoro prestato.

In cambio dei beni apportati, si ottiene un corrispettivo, ossia una partecipazione (quota o azione) al capitale della società.

Nel corso della vita della società, i soci fondatori o nuovi soci potranno apportare, mediante conferimenti, nuovi beni, per esempio, con un aumento del capitale.

I beni conferiti entrano a far parte del patrimonio della società e l'investitore non potrà più recuperare il suo apporto, ma dovrà attendere lo scioglimento della società o, se non vuole più stare in società, cedere la sua partecipazione a terzi ovvero recedere, solo nei casi in cui ciò è ammesso, dal contratto di società, ma mai ottenere la restituzione di quanto conferito.


L'AUTONOMIA PATRIMONIALE

Nelle società di capitali si realizza un'autonomia patrimoniale perfetta, nel senso che i soci rispondono dei debiti della società soltanto nei limiti della quota conferita. Ciò comporta che i creditori personali del socio non possono soddisfarsi sui beni della società e che i creditori sociali, a loro volta, non possono pretendere che i soci facciano fronte con i patrimoni personali ai debiti contratti dalla società.

Le vicende patrimoniali dei soci nelle società di capitali, dunque, non intaccano il patrimonio sociale e viceversa, con la sola eccezione dell'’ipotesi in cui tutte le quote o azioni si concentrano nelle mani di una sola persona, nel caso che non siano adempiuti gli adempimenti prescritti dalla legge. Il Notaio potrà fornirvi le informazioni desiderate.

Nelle società di persone si realizza invece un'autonomia patrimoniale imperfetta: la legge infatti sancisce la responsabilità illimitata e solidale dei soci con il proprio patrimonio (ad eccezione degli accomandanti nelle s.a.s.) per i debiti della società, anche se in via sussidiaria. La responsabilità personale dei soci è fatta valere, però, in modo diverso nella società semplice e nelle altre società di persone.

L'autonomia patrimoniale perfetta comporta che dal fallimento della società non consegue di regola il fallimento dei soci, mentre nel caso di autonomia patrimoniale imperfetta fallisce anche il socio illimitatamente responsabile.

Inversamente se fallisce il socio illimitatamente responsabile, non fallisce, però, la società.



PER IL SOCIALE

ASSOCIAZIONI RICONOSCIUTE

Le associazioni sono enti costituiti da più persone per il raggiungimento di scopi ben definiti, di regola altruistici e ideali. La presenza di un nucleo più o meno esteso di associati è quindi fondamentale e la loro volontà appare preminente. Esse si dividono in due grandi categorie, a seconda che abbiano ottenuto il cosiddetto "riconoscimento", ovvero non lo abbiano richiesto o comunque avuto. A tale ripartizione conseguono differenze in tema di formalità necessarie per la loro costituzione e di disciplina giuridica applicabile.

Le associazioni riconosciute come persone giuridiche sono pertanto quelle alle quali la competente autorità ha concesso il riconoscimento, che si ottiene con l'iscrizione nel registro delle persone giuridiche.

Esse sono soggette a degli obblighi di forma particolari in quanto per la loro costituzione è obbligatoria la stipulazione per atto pubblico. Tale forma è necessaria anche per la modificazione o integrazione dell'atto costitutivo o dello statuto; quest'ultimo atto, che può essere distinto o incorporato nell'atto costitutivo, unitamente alle disposizioni di legge, regola la vita e l'attività dell'ente.

Anche la loro disciplina successiva è soggetta a vincoli particolari. Il legislatore infatti prevede particolari obblighi e limiti in tema di amministrazione e di rappresentanza, di assemblea e di deliberazioni degli associati, nonché di recesso e di esclusione degli stessi, di diritti sul patrimonio comune, di trasformazione, di estinzione e di devoluzione dei beni.

In compenso con il riconoscimento le Associazioni acquistano la personalità giuridica. Tale status comporta particolari vantaggi in tema di autonomia tra il patrimonio dell'associazione e quello personale dei singoli associati, nonché degli altri soggetti. Gli associati rispondono quindi delle obbligazioni dell'ente solo nei limiti della quota associativa versata e degli ulteriori contributi elargiti; e non possono essere richiesti del pagamento dei debiti contratti dall'associazione dai creditori di quest'ultima. A loro volta i creditori personali dei singoli associati non possono pretendere dall'associazione il soddisfacimento delle loro ragioni.

Nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge, possono divenire anche Onlus, fruendo dei relativi benefici.


ASSOCIAZIONI NON RICONOSCIUTE

Le associazioni non riconosciute sono di regola enti composti da più persone associate tra loro che non hanno voluto richiedere il riconoscimento o che non l'hanno ottenuto o per i quali è ancora pendente il relativo procedimento.

Le associazioni non riconosciute non sono persone giuridiche e pertanto nei confronti loro e dei singoli associati non operano i benefici conseguenti all'autonomia patrimoniale propri degli enti riconosciuti. Ciò nonostante anche nelle associazioni non riconosciute si assiste ad una discreta separazione tra il patrimonio dell'ente e quello dei suoi associati - la cosiddetta autonomia patrimoniale imperfetta - in quanto per i debiti dell'ente risponde in primo luogo il fondo comune dell'associazione e quindi coloro che hanno convenuto ed effettuato l'operazione in nome e per conto dell'ente.

Finché poi dura l'associazione, i singoli associati non possono chiedere la divisione del fondo comune e, ove recedano o siano esclusi, non possono chiedere la restituzione della quota associativa e dei contributi versati.

Non sussistono particolari obblighi di forma, oltre a quelli previsti per l'apporto di particolari categorie di beni (ad esempio, beni immobili); d'altronde non è precluso agli associati adottare appositamente la forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico. Tali forme risultano oltretutto obbligatorie, accanto a quella della scrittura privata registrata, unitamente ad altri presupposti e requisiti, ove l'associazione voglia godere dei particolari benefici connessi alla qualifica di Onlus o comunque rientrare tra gli enti che possono usufruire delle agevolazioni fiscali previste in generale per il c.d. terzo settore.

Dal punto di vista della disciplina, nelle associazioni non riconosciute si assiste ad una libertà molto ampia, in quanto l'ente è retto dagli accordi degli associati, che potranno pertanto regolarne il funzionamento come meglio riterranno opportuno, nei limiti, è ovvio, dei principi generali e particolari propri del nostro ordinamento. Proprio tale vasto campo d'azione, nonché l'incertezza dei suoi confini, consiglia peraltro di avvalersi dell'assistenza di un professionista esperto, onde evitare di porre in essere accordi fragili o facilmente eludibili o fonte di turbative e contrasti. In ogni caso, la maggior flessibilità della loro struttura le rende congeniali a perseguire gli scopi più disparati: sono infatti di regola associazioni non riconosciute anche i partiti politici, i sindacati, i circoli culturali, le associazioni sportive e così via.


FONDAZIONI

La fondazione è un ente per lo più costituito da un'unica persona che destina una certa somma o un patrimonio per il raggiungimento di uno scopo definito, di regola altruistico o comunque ideale. Fondamentale quindi, oltre allo scopo, è la sussistenza di un determinato patrimonio: a differenza delle associazioni non si riscontra la presenza di un gruppo di associati, ma solo di un'organizzazione che gestisca il patrimonio di cui è dotata per le finalità prefissate. Manca quindi un'assemblea degli associati e preminente rimane la volontà del fondatore.

Le fondazioni, come le associazioni riconosciute, sono delle persone giuridiche. Le fondazioni devono quindi costituirsi per atto pubblico e richiedere il riconoscimento; esse possono inoltre essere costituite anche per testamento. Una volta riconosciute ed iscritte nel registro delle persone giuridiche, acquistano la personalità giuridica, con i relativi effetti di autonomia patrimoniale. Il patrimonio personale del fondatore risulterà pertanto del tutto distinto rispetto a quello della fondazione.

Come le associazioni riconosciute, anche la loro disciplina è soggetta a vincoli particolari. Innanzitutto, una volta ottenuto il riconoscimento o comunque iniziata l'attività, esse non possono più essere revocate dal fondatore; in ogni caso poi non possono essere revocate dagli eredi del fondatore. Sono in linea generale soggette al controllo dell'autorità amministrativa. Inoltre sono previsti particolari obblighi e limiti in tema di amministrazione e di rappresentanza, di trasformazione, di estinzione e di devoluzione dei beni.

Nel rispetto dei presupposti e dei requisiti previsti dalla legge, possono divenire anche Onlus, fruendo dei relativi benefici.


COMITATI

Il comitato di regola viene costituito da più persone per reperire fondi o altre utilità finalizzati ad uno scopo particolare: esso può essere costituito per sostenere iniziative altrui, ma anche per proporne di autonome. La legge individua in maniera specifica i comitati di soccorso o di beneficenza e i comitati promotori di opere pubbliche, monumenti, esposizioni, mostre, festeggiamenti e simili, ponendo in risalto il profilo della sottoscrizione e della raccolta di fondi per uno scopo. Comunque è dato alla libertà dei privati di crearne di ulteriori e diversi.

Nei confronti del comitato che non ha richiesto o ottenuto il riconoscimento (e dei loro componenti), come per le associazioni non riconosciute, non opereranno i benefici di autonomia patrimoniale propri degli enti riconosciuti.

Comunque gli organizzatori e i gestori dei fondi raccolti sono responsabili della conservazione dei fondi e della loro destinazione allo scopo annunciato. Inoltre i componenti del comitato rispondono in prima persona delle obbligazioni assunte, mentre i sottoscrittori sono tenuti soltanto ad effettuare le offerte promesse.

Sempre in maniera analoga alle associazioni non riconosciute, non sussistono particolari obblighi di forma, oltre a quelli previsti per l'apporto di particolari categorie di beni (ad esempio, beni immobili). In ogni caso è possibile costituire un comitato sia con scrittura privata autenticata che con atto pubblico. Tali forme risultano oltretutto obbligatorie, accanto a quella della scrittura privata registrata, unitamente ad altri presupposti e requisiti, ove il comitato voglia godere dei particolari benefici connessi alla qualifica di Onlus o comunque rientrare negli enti che possono beneficiare in generale delle agevolazioni fiscali previste per il c.d. terzo settore.

Dal punto di vista della disciplina, il comitato è retto in pratica dagli accordi dei promotori, che potranno pertanto regolarne il funzionamento come meglio riterranno opportuno, nei limiti, è ovvio, dei principi generali del nostro ordinamento. Dunque anche in tali ambiti appare fortemente opportuna la consulenza di un professionista esperto che ne suggerisca la regolamentazione più idonea, anche sotto il profilo fiscale.

Se i fondi raccolti dal comitato sono insufficienti allo scopo, ovvero questo non è più attuabile, ovvero essi residuino una volta raggiunto lo scopo prefissato, la sorte di tali fondi, se non è disciplinata nell'atto costitutivo, è stabilita dall'autorità governativa.


ONLUS

Il termine Onlus rappresenta un acronimo: esso sta per "Organizzazione non lucrativa di utilità sociale". Nel tentativo di rafforzare e sostenere l'iniziativa privata in quello che viene comunemente definito "terzo settore", ossia negli ambiti legati al volontariato, all'assistenza sociale e così via, il legislatore ha disposto delle particolari agevolazioni, soprattutto di carattere fiscale, nei confronti di quegli enti che possiedano determinati presupposti o requisiti. A stretto rigore le Onlus non costituiscono una tipologia di enti a sé stanti: è però previsto che determinate categorie di soggetti, quali le associazioni, riconosciute o non, i comitati, le fondazioni, le società cooperative e gli altri enti di carattere privato, con o senza personalità giuridica possano divenire Onlus, ove ricorrano specifici presupposti e siano rispettate determinate condizioni.

Tra questi, innanzitutto è obbligatorio che l'ente, che deve utilizzare l'acronimo Onlus posposto alla propria denominazione, sia retto da un atto costitutivo o da uno statuto redatti per atto pubblico, ovvero per scrittura privata autenticata o registrata. Inoltre il medesimo atto deve tassativamente contenere delle clausole disposte dalla legge, quali la previsione della democraticità della struttura, il divieto di distribuzione di utili e l'obbligo di impiegarli per gli scopi di utilità sociale, etc.. Queste ultime clausole sono altresì obbligatorie per tutti quegli enti, associazioni riconosciute, non riconosciute e comitati, che vogliano usufruire dei benefici fiscali, soprattutto in tema di imposte dirette, o accedere ai fondi pubblici destinati al c.d. terzo settore o non profit.

L'ente come scopo deve perseguire esclusivamente finalità di utilità sociale e la propria attività deve spaziare in uno o più dei campi previsti dalla legge: assistenza sociale, socio-sanitaria e sanitaria, beneficenza, istruzione, formazione, sport dilettantistico, tutela, promozione e valorizzazione delle cose di interesse artistico, della natura e dell'ambiente; promozione della cultura e dell'arte; tutela dei diritti civili; ricerca scientifica di particolare interesse sociale.

Oltre al divieto di svolgere attività diverse da quelle sopra menzionate, particolari limiti sono posti alle attività accessorie e connesse, onde restringere la rilevanza delle attività economiche, che devono in tali organizzazioni permanere come assolutamente strumentali e marginali. Infine la legge prevede che alcune delle attività sopra menzionate debbano essere svolte solo a favore di soggetti svantaggiati o bisognosi. Un apposito albo, poi, raccoglie tali enti che solo in presenza di tutti i requisiti fin qui evidenziati possono accedervi.

In compenso numerosi e penetranti sono i benefici fiscali connessi alla scelta di questa particolare struttura. Per le Onlus sono quindi previste forti agevolazioni in tema di imposte indirette ed IVA, mentre sono esenti dal pagamento dell'imposta di bollo, dalle tasse di concessione governativa, dall'imposta sulle donazioni, dall'imposta sugli spettacoli e in materia di tributi locali. Infine sono previste facilitazioni in materia di imposta di registro e per lotterie, tombole, banchi e così via.

Una disciplina particolare è prevista anche nei confronti delle organizzazioni di volontariato e delle cooperative sociali. Tali organismi sono soggetti a vincoli e obblighi ben precisi, ma in compenso sono destinatari di numerose agevolazioni e sono di diritto Onlus.


IMPRESA SOCIALE

Dal 2006 possono acquisire la qualifica di impresa sociale tutte le organizzazioni private, ivi comprese le società commerciali, dirette a realizzare finalità di interesse generale e che hanno particolari requisiti.

Con il D.Lgs. 24 marzo 2006, n. 155, attuativo della legge delega 13 giugno 2005, n. 118 è stata, infatti, introdotta per la prima volta nel nostro ordinamento una definizione giuridica di impresa sociale e ne sono stati circoscritti i settori di attività.

Le imprese sociali che deriverebbero dalla completa adesione degli enti non profit potenzialmente interessati alla nuova disciplina sono oltre 165.000, pari a circa tre quarti delle istituzioni non profit censite dall'ISTAT (fonte: ISFOL).

Il provvedimento, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 27 aprile 2006, è entrato in vigore il 12 maggio 2006.



PER GLI STRANIERI

QUANDO SERVE IL NOTAIO?

Le aree di intervento del Notaio italiano riguardano principalmente:

- l'acquisto di una casa o altri beni immobili;

- la formalizzazione di un contratto di mutuo con la Banca;

- la preparazione di procure che diano ad un terzo la nostra rappresentanza;

- la modificazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi;

- la richiesta di autorizzazioni del giudice per i figli minori;

- la donazione di beni;

- la costituzione, modificazione e tutti gli atti inerenti una società;

- il ricevimento e l'utilizzo di atti stranieri.

Il Notaio è il professionista che predispone soluzioni giuridiche che coordinino la volontà delle parti con le disposizioni di legge, idonee ad evitare liti e contenziosi per il futuro.


ACQUISTARE UNA CASA

In prima approssimazione, la nostra legge consente l'acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

1) straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;

2) straniero regolarmente soggiornante, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;

3) cittadino comunitario ed EFTA ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.

Agevolazioni fiscali per gli stranieri collegati all'acquisto della c.d. "prima casa"

La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l'acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell'acquisto, chi compera paga il 2% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali (e l'imposta di registro, nel caso di atto soggetto ad IVA) in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 100,00, nel caso di acquisto da privato, o ad Euro 600,00, nel caso di acquisto soggetto ad IVA).

Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni "prima casa" se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani.

Infatti l'art. 40 del T.U. n. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione.

Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

Un'altra agevolazione fiscale collegata all'acquisto della "prima casa" riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall'imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale.

Infine, il reddito prodotto dalla "prima casa" non è assoggettato all'imposta sul reddito.


MUTUI

Sul sito del dicastero degli Esteri si chiarisce che "nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto".

Pertanto, non occorrono verifiche circa la sussistenza della reciprocità nella stipula di mutui, in assenza di un'espressa indicazione in senso contrario nella suddetta sede.


SOCIETA', ASSOCIAZIONI ED ALTRI ENTI

Lo straniero può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o qualunque altro ente, alle stesse condizioni necessarie per l'acquisto della casa. Con un'avvertenza: la reciprocità può sussistere solo per determinate materie. Se, ad esempio, in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non comprare una casa, lo straniero (non regolarmente soggiornante in Italia) proveniente da quello stesso Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare una casa.


PROCURE

Non sempre una persona può essere presente alla stipula di un atto notarile: ad esempio perché si trova all'estero, o comunque sia impossibilitato a recarsi nel luogo in cui viene concluso un determinato contratto.

In questi casi, si può fare ricorso ad una procura, cioè ad un documento che dà ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un'altra.

Se la procura arriva dall'estero, si applicheranno tutte le regole relative all'atto straniero.


DONAZIONI

Uno straniero può dare in regalo i propri beni a chi vuole anche in vita, cioè fare delle donazioni.


TESTAMENTI

Uno straniero può fare testamento, cioè indicare in un documento ufficiale a chi intende lasciare i propri beni dopo la propria morte.


REGIMI PATRIMONIALI TRA CONIUGI

Il regime patrimoniale è l'insieme di regole che disciplinano la proprietà e le modalità di amministrazione dei beni acquistati da due persone sposate tra loro mentre dura il matrimonio e quando il matrimonio si scioglie per qualsiasi ragione (morte, divorzio).

In altre parole, il regime patrimoniale indica i diritti che ciascuno dei coniugi ha sui beni acquistati (dall'uno o dall'altro coniuge, o da entrambi) durante il matrimonio, sia per il periodo in cui il matrimonio sussiste, sia per il caso di scioglimento.

In Italia il regime "normale" che si stabilisce tra due persone sposate (a meno che non facciano una diversa espressa scelta) è la "comunione legale" dei beni. I coniugi possono però scegliere la "separazione dei beni" (da non confondersi con la "separazione legale" dei coniugi), oppure un regime di comunione ma con delle regole particolari ("comunione convenzionale").

La scelta influisce sia sulla possibilità di vendere o ipotecare il bene senza il consenso dell'altro coniuge, sia sulle regole per la divisione dei beni in caso di scioglimento del matrimonio.

In base all'art. 30 della legge n. 218/95, anche i cittadini stranieri residenti in Italia possono scegliere uno dei regimi patrimoniali previsti dalla legge italiana e questo può facilitare il loro inserimento nella vita comune in Italia.

Considerata l'influenza che può avere nei contratti più importanti, ma anche per proteggere il coniuge più debole, la scelta del regime patrimoniale o la sua modificazione non sempre riceve l'attenzione che merita.

Comunione legale

La comunione legale dei beni è il regime patrimoniale che la legge italiana collega "automaticamente" al matrimonio, pur lasciando liberi gli sposi di scegliere delle regole diverse (quali la separazione dei beni o la comunione convenzionale).

La comunione legale prevede che, in linea di principio, tutti i beni acquistati dai coniugi durante il matrimonio, anche se formalmente intestati ad uno solo, appartengano in realtà ad entrambi. Ciò significa che per venderli, donarli, darli in ipoteca o comunque disporne è necessario il consenso di entrambi i coniugi ed il valore dei beni stessi spetta per metà a ciascun coniuge. Restano esclusi soltanto, in sintesi, i beni di uso strettamente personale o professionale ed i compensi del proprio lavoro.

Separazione dei beni

E' il regime patrimoniale secondo il quale due coniugi continuano ad acquistare beni, dopo il matrimonio, esattamente come se non fossero coniugate tra loro. Il bene acquistato da ciascun coniuge rimane suo personale, senza che l'altro possa vantare sul bene stesso nessun diritto.

Naturalmente i coniugi possono acquistare un bene anche a metà tra loro, ma ciascuno potrà poi rivendere (o donare) la sua quota anche senza il consenso dell'altro (a differenza di quanto accade con la comunione legale dei beni).


ATTI STRANIERI

Per atto straniero si intende l'atto redatto e compilato all'estero da autorità straniere, anche se in lingua italiana, che per poter essere usato in Italia richiede la legalizzazione o l'apostille.

Non è "straniero", sotto questo profilo, l'atto redatto da consolati o ambasciate italiane all'estero, anche se le parti sono straniere. Se redatto in lingua straniera, l'atto straniero deve essere anche accompagnato dalla sua "traduzione".

Più precisamente, infatti, l'obbligo di legalizzazione per l'atto straniero è attualmente previsto dall'art. 33 del T.U. 28 dicembre 2000 n. 445 (in materia di documentazione amministrativa).

In base a questa norma, in sintesi,gli atti formati all'estero:

- da autorità straniere: sono legalizzati dalle autorità diplomatiche o consolari italiane nello Stato di formazione del documento;

- dalle nostre rappresentanze diplomatiche o consolari: non devono essere legalizzati. I nostri consoli possono ricevere atti: tra italiani; tra italiani e stranieri; ovvero anche solo tra stranieri, se destinati all'uso in Italia.

Sono fatti salvi i trattati internazionali che dispongono diversamente (Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961).

Se gli atti "stranieri" sono redatti in lingua straniera, devono essere accompagnati da traduzione certificata dalla nostra autorità consolare o diplomatica, ovvero da traduttore ufficiale (che però in pratica non esiste; quindi sarà un traduttore affidabile, quale: un traduttore iscritto agli albi del Tribunale; ovvero un competente Pubblico Ufficiale, quale anche lo stesso Notaio, come autorizza espressamente l'art. 68 del Reg. Not.).

Traduzione degli atti stranieri

L'atto straniero, se redatto in lingua diversa dall'italiano, deve essere accompagnato da traduzione in lingua italiana certificata conforme al testo straniero: o dalla competente autorità diplomatica o consolare italiana; ovvero da un traduttore ufficiale (che può anche essere il Notaio italiano che conosce la lingua straniera).

Deposito notarile

Il deposito "formale" di un atto presso un Notaio, che sia imposto dalla legge (art. 33 del D.P.R. 445/2000; art. 106 della Legge Notarile) ovvero richiesto da una persona, ha lo scopo ed il risultato di imporre innanzitutto un controllo sulla legittimità dell'atto depositato (cioè la verifica che il suo contenuto non è contrario a norme di legge imperative) ed inoltre ne assicura la conservazione nel tempo.

Il controllo sul contenuto dell'atto straniero, tuttavia, dovrà essere attuato con riferimento al c.d. ordine pubblico internazionale, vale a dire con il divieto di ricevere in deposito solo gli atti stranieri che violino principi che l'ordinamento italiano considera fondamentali per il mantenimento della propria struttura politica, economica e sociale.

Legalizzazione

La legalizzazione è un requisito essenziale affinché un atto straniero possa produrre in Italia i suoi effetti legali.

Essa consiste solo nella attestazione ufficiale – resa dalla competente autorità consolare o diplomatica italiana all'estero – della qualifica legale del pubblico ufficiale che ha firmato l'atto e l'autenticità della sua firma. Se l'atto è rilasciato da una autorità estera in Italia, deve essere legalizzato dal Prefetto nella cui circoscrizione si trova l'autorità estera stessa (fanno eccezione la Valle d'Aosta (in cui è competente il Presidente della Regione) e le Provincie Autonome di Trento e Bolzano (per le quali è competente il Commissario di Governo). La legalizzazione non riguarda, al contrario, la validità o l'efficacia dell'atto nel Paese da cui esso proviene ed in questo senso è molto meno di una certificazione notarile, in quanto la legalizzazione (come l'Apostille) non comporta nessun controllo né accettazione del contenuto del documento.

La mancanza di legalizzazione, quindi, comporta che l'atto (pur essendo valido ed efficace nel Paese di provenienza) non può produrre effetti in Italia e non può essere utilizzato da un Notaio.

In particolare, un atto pubblico straniero non vale come tale, bensì solo come scrittura privata non autenticata.

Se l'atto italiano deve essere usato all'estero, la legalizzazione, se richiesta dalle autorità estere,– deve essere fatta dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione ha sede il Notaio che riceve o autentica l'atto. La firma del Procuratore della Repubblica, a sua volta, viene legalizzata dal Consolato straniero nel cui ambito risiede.

Essa è prevista dagli articoli 30-31-33 del D.P.R. 28.12.2000 n. 445, entrato in vigore il 7 marzo 2001.

La legalizzazione non è necessaria quando il Paese da cui proviene l'atto straniero ha aderito alla Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961 sulla "Apostille", ovvero ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude. La Convenzione di Bruxelles del 1987, relativa alla esenzione dall'"Apostille" nei rapporti tra i Paesi dell'Unione Europea, non è ancora stata ratificata da tutti i Paesi dell'Unione ed è quindi in vigore solo tra alcuni di questi (per ora è in vigore solo tra Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda ed Italia).

Apostille

E' una forma semplificata - ma assolutamente rigida - di legalizzazione (nel senso che essa deve corrispondere esattamente al modello depositato in allegato alla Convenzione dell'Aja del 5.10.1961 che la prevede). E' in vigore tra i Paesi che hanno aderito alla suddetta Convenzione e sostituisce, solo tra essi, la legalizzazione.

Come la legalizzazione, anche l'Apostille è indispensabile affinché l'atto straniero possa avere effetto in Italia.

Come la legalizzazione, l'Apostille consiste nella attestazione della qualifica legale del pubblico ufficiale (o funzionario) che ha sottoscritto l'atto e l'autenticità del suo sigillo o timbro. Non riguarda la validità o l'efficacia dell'atto nel Paese di provenienza.

Ogni Paese aderente indica quali sono le autorità competenti a rilasciare l'Apostille. Per quanto riguarda l'Italia - per gli atti notarili, giudiziari e dello stato civile - è competente il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione gli atti sono formati.

Per gli atti amministrativi (firma del Sindaco, etc.), è invece competente il Prefetto del luogo in cui l'atto è stato emesso (fanno eccezione la Val d'Aosta (in cui è competente il Presidente della Regione) e le Provincie Autonome di Trento e Bolzano (per cui è competente il Commissario di Governo).

La "Apostille" non è necessaria quando il Paese da cui proviene l'atto straniero ha aderito ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude.


Home
Contatti e struttura
Servizi
Liste di documenti
Preventivi
Guide e approfondimenti
Testi normativi
Link utili
 
 
Site Map